سرمایه گذاری در املاک

درباره سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بیشتر بدانید

املاک و مستغلات هم یک اصطلاح است و هم یک صنعت. تعریف رسمی واژه «املاک» عبارت است از «اموال متشکل از زمین یا ساختمان». این اصطلاح همچنین به کل صنعتی اطلاق می‌شود که با خرید و فروش املاک سر و کار دارد. افراد به طرق مختلف در املاک و مستغلات کار می‌کنند. کارگزاران املاک، دلال خانه برای خریداران و فروشندگان و صاحب‌خانه‌ها. صاحب‌خانه‌ها از طریق اجاره سرمایه گذاری در املاک را انجام می‌دهند.

آن‌ها خانه‌ها یا ساختمان‌ها را می‌خرند و به مستأجران برای سکونت اجاره می‌دهند یا همچنین ممکن است ملک تجاری بخرند و فضای خرده‌فروشی یا اداری را به صاحبان مشاغل اجاره دهند. همچنین زیرمجموعه‌هایی از صنعت املاک و مستغلات وجود دارد. کارشناسان، املاک را برای خریداران، فروشندگان و بانک‌ها ارزیابی می‌کنند. مدیران ساختمان، واحدهای اجاره‌ای را اداره می‌کنند و ساختمان‌ها را برای مالکان نگهداری می‌کنند.

انواع املاک

مردم زمین را می‌خرند تا به دیگران بفروشند یا با ساختن خانه‌ها، ساختمان‌های اداری یا سایر سازه‌ها توسعه پیدا کنند. برخی ملک را همراه با سازه برای استفاده تجاری یا شخصی نگه می‌دارند، در حالی که برخی دیگر پس از اتمام ساخت، آن را می‌فروشند. این‌ها همه راه‌هایی برای سرمایه گذاری در املاک هستند. پنج نوع عمده املاک و مستغلات شامل زمین، مسکونی، تجاری، صنعتی و مختلط است.

املاک مسکونی: معمولاً به معنی سازه‌های مسکونی 1-4 واحدی است، اما برخی به ساختمان‌های چند خانواده بزرگ نیز به عنوان مسکونی اشاره می‌کنند.

تجاری: شامل ساختمان‌های اداری، فروشگاه‌ها، هتل‌ها یا هر سازه‌ای است که برای مقاصد تجاری استفاده می‌شود.

املاک صنعتی: به طور کلی به تأسیسات تولیدی، انبارداری و تحقیقاتی اشاره دارد.

کاربری مختلط: زمانی است که یک ملک دو نوع از املاک و مستغلات را ترکیب می‌کند. به عنوان مثال، یک انبار با ویترین، ترکیبی از تجاری و صنعتی است.

برخی، املاک با کاربری خاص را ششمین نوع املاک می‌دانند.

ویژگی‌های اقتصادی در سرمایه گذاری در املاک

ویژگی‌های اقتصادی املاک و مستغلات شامل مکان، بهبود، سودمندی، کمبود و تقاضا است که تأثیر مستقیمی در سرمایه گذاری در املاک دارد.

مکان

موقعیت مکانی یک ملک نقشی حیاتی در ارزش آن ایفا می‌کند. خانه‌هایی که در یک محله آرام هستند معمولاً بیشتر از خانه‌های نزدیک به بزرگراه ارزش دارند.

بهبود

بهبود هر چیزی است که به یک قطعه زمین اضافه می‌شود، از جمله تأسیسات و سازه‌ها. ماهیت بهبودها و وضعیت آن‌ها به تعیین ارزش آن کمک می‌کند.

سودمندی

هرچه یک ملک مفیدتر باشد، ارزش آن بیشتر است. برای مثال، رستورانی که 50 نفر مشتری دارد، ارزش بیشتری نسبت به رستورانی دارد که فقط 15 نفر مشتری دارد.

کمبود

وقتی زمین یا خانه‌ها در یک منطقه خاص کمیاب باشند، قیمت بالاتری خواهند داشت؛ زیرا خریداران گزینه‌های زیادی ندارند. اگر عرضه زیاد باشد، ممکن است فروشندگان مجبور شوند انتظارات خود را کاهش دهند.

تقاضا

در مورد تقاضا هم همین‌طور است. خانه‌ها در مناطق مطلوب اغلب گران‌تر هستند زیرا بسیاری از خریداران بالقوه خواهان خانه‌های مناسب هستند.

چگونه سرمایه گذاری در املاک را شروع کنیم؟

سخت‌ترین بخش تبدیل شدن به یک سرمایه‌گذار املاک می‌تواند اولین قدم باشد: چگونه شروع کنید؟

5 راه ساده برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

در مورد راه‌های سرمایه‌گذاری درست قبلاً صحبت کرده‌ایم، در اینجا 5 راه برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را می‌گوییم که گاها نیاز به سرمایه زیادی هم ندارند. خرید و داشتن املاک و مستغلات یک استراتژی سرمایه گذاری در املاک است که می‌تواند رضایت‌بخش و سودآور باشد. برخلاف سرمایه‌گذاران سهام و اوراق قرضه، صاحبان املاک و مستغلات بالقوه می‌توانند از اهرم برای خرید ملک استفاده کنند و بخشی از کل هزینه را پیش‌پرداخت کنند، سپس باقیمانده به اضافه بهره را در طول زمان پرداخت کنند.

اگرچه وام مسکن سنتی به طور کلی نیاز به 20٪ تا 25٪ پیش‌پرداخت دارد، در برخی موارد، 5٪ پیش‌پرداخت تمام چیزی است که برای خرید یک ملک لازم است. این توانایی برای کنترل دارایی در لحظه امضای اوراق، هم صاحبان املاک و هم صاحب‌خانه‌ها را جرئت می‌دهد، که به نوبه خود می‌توانند وام مسکن دومی را برای خانه‌های خود به منظور پیش‌پرداخت املاک اضافی دریافت کنند.

نکات مهم

• صاحبان املاک و مستغلات مشتاق می‌توانند با استفاده از اهرم، بخشی از هزینه کل آن را از قبل پرداخت کنند و مانده آن را در طول زمان پرداخت کنند.
• یکی از راه‌های اصلی که سرمایه‌گذاران می‌توانند از طریق آن در املاک و مستغلات کسب درآمد کنند و سرمایه گذاری در املاک را با کمترین ریسک انجام دهند، تبدیل شدن به مالک ملک اجاره‌ای است.
• افرادی هم هستند که املاک و مستغلات کم‌ارزش شده را می‌خرند، آن را تعمیر می‌کنند و می‌فروشند و از این طریق می‌توانند درآمد کسب کنند.
• گروه‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات روشی ساده‌تر برای کسب درآمد در املاک و مستغلات هستند.

1. املاک اجاره‌ای

املاک اجاره‌ای خصوصاً برای کسانی که توانایی بازسازی را دارند فرصتی عالی برای سرمایه گذاری در املاک است. با این حال، این استراتژی به سرمایه قابل توجهی برای تأمین مالی هزینه‌های نگهداری اولیه و پوشش ماه‌های خالی نیاز دارد.

مزایا

• درآمد منظم را فراهم می‌کند
• سرمایه را از طریق اهرم به حداکثر می‌رساند
• بسیاری از هزینه‌های مرتبط با کسر مالیات را شامل می‌شود

معایب

• مدیریت مستأجران می‌تواند خسته‌کننده باشد
• احتمال آسیب رساندن به اموال صاحب‌خانه وجود دارد

طبق داده‌های اداره سرشماری ایالات متحده، قیمت فروش خانه‌های جدید (شاخصی تقریبی برای ارزش املاک) از دهه 1960 تا 2006، قبل از کاهش در طول بحران مالی، به طور مداوم افزایش می‌یافت. متعاقباً، قیمت‌های فروش حتی از سطوح قبل از بحران نیز فراتر رفتند. اثرات بلندمدت شیوع ویروس کرونا بر ارزش املاک و مستغلات همچنان قابل مشاهده است.

2. گروه‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIG)

گروه‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIG) برای افرادی که می‌خواهند بدون دردسر مدیریت املاک اجاره‌ای داشته باشند، ایده‌آل هستند. سرمایه‌گذاری در REIG نیاز به سرمایه و دسترسی به منابع مالی دارد.

سرمایه گذاری در املاک از طریق گروه‌های سرمایه‌گذاری

REIG ها مانند صندوق‌های مشترک کوچکی هستند که در املاک اجاره‌ای سرمایه‌گذاری می‌کنند. در یک گروه سرمایه‌گذاری معمولی املاک و مستغلات، یک شرکت مجموعه‌ای از بلوک‌های آپارتمانی را می‌خرد یا می‌سازد، سپس به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا آن‌ها را از طریق شرکت خریداری کنند و در نتیجه به گروه بپیوندند.

یک سرمایه‌گذار می‌تواند مالک یک یا چند واحد از فضای زندگی مستقل باشد، اما شرکتی که گروه سرمایه‌گذاری را اداره می‌کند، به طور جمعی همه واحدها را مدیریت می‌کند، تعمیر و نگهداری، تبلیغات مکان‌های خالی و برگزاری جلسات با مستأجران را انجام می‌دهد. در ازای انجام این وظایف مدیریتی، شرکت درصدی از اجاره ماهانه را می‌گیرد.

مزایا

• خیلی راحت‌تر از اجاره دادن
• درآمد ایجاد می‌کند

معایب

• ریسک خالی ماندن دارد
• کارمزدهایی مشابه هزینه‌های مرتبط با صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک
• مستعد مدیران بی‌وجدان

3. تعمیر و فروش

تعمیر و فروش خانه برای افرادی است که تجربه قابل توجهی در ارزیابی، بازاریابی و نوسازی املاک دارند. این نوع سرمایه گذاری در املاک نیاز به سرمایه و توانایی انجام یا نظارت بر تعمیرات در صورت نیاز دارد. به عنوان مثال، شرکت‌های املاک و مستغلات اغلب به دنبال فروش سودآور املاک کم‌ارزش‌شده‌ای هستند که در کمتر از شش ماه خریداری می‌کنند.

مالکیت خالص به گونه‌ای است که اغلب در بهبود ویژگی‌ها سرمایه‌گذاری می‌کند. بنابراین، سرمایه گذاری در املاک باید از قبل ارزش ذاتی لازم برای کسب سود بدون هیچ تغییری را داشته باشد، در غیر این صورت ملک را از مناقشه حذف خواهند کرد.

نوع دیگری از این نوع سرمایه گذاری در املاک وجود دارد که با خرید املاک با قیمت مناسب و ارزش افزوده با بازسازی آن‌ها درآمد کسب می‌کند. این می‌تواند یک سرمایه‌گذاری بلندمدت باشد، که در آن سرمایه‌گذاران فقط می‌توانند یک یا دو ملک را در یک زمان بخرند.

مزایا

• پیوند سرمایه برای دوره زمانی کوتاه‌تر
• می‌تواند بازده سریع ارائه دهد

معایب

• نیاز به دانش عمیق‌تری از بازار دارد
• بازارهای داغ به طور غیرمنتظره‌ای سرد می‌شوند

4. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT)

اعتماد سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) برای سرمایه‌گذاران خردی که پول کافی برای خرید ملک ندارند، اما مایل هستند از این بازار سود ببرند و سرمایه گذاری در املاک انجام دهند، بسیار مفید است.

REIT زمانی ایجاد می‌شود که یک شرکت (یا تراست) از پول سرمایه‌گذاران برای خرید و بهره‌برداری دارایی‌های درآمدی استفاده کند. REIT مانند هر سهام دیگری در بورس‌های اصلی خرید و فروش می‌شود.

یک شرکت برای حفظ وضعیت REIT خود باید 90 درصد از سود مشمول مالیات خود را به صورت سود سهام پرداخت کند. با انجام این کار، REIT از پرداخت مالیات بر درآمد شرکتی اجتناب می‌کند، در حالی ‌که یک شرکت معمولی بر سود خود مالیات می‌گیرد و سپس باید تصمیم بگیرد که آیا سود پس از مالیات خود را به عنوان سود سهام تقسیم کند یا خیر.

مانند سهام عادی که سود سهام پرداخت می‌کنند، REIT یک سرمایه‌گذاری قوی برای سرمایه‌گذاران بازار سهام است که خواهان درآمد منظم هستند. در مقایسه با انواع فوق‌الذکر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، REIT به سرمایه‌گذاران اجازه ورود به سرمایه‌گذاری‌های غیرمسکونی مانند مراکز خرید یا ساختمان‌های اداری را می‌دهد که عموماً خرید مستقیم برای سرمایه‌گذاران فردی امکان‌پذیر نیست.

مزایا

• اساساً سهامی که سود سهام پرداخت می‌کند
• دارایی‌های اصلی معمولاً اجاره‌های بلندمدت با تولید نقدینگی هستند

5. بسترهای آنلاین املاک و مستغلات

پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای کسانی است که می‌خواهند در یک معامله تجاری یا مسکونی بزرگ‌تر به دیگران بپیوندند. سرمایه‌گذاری از طریق پلتفرم‌های آنلاین املاک و مستغلات انجام می‌شود که به عنوان سرمایه‌گذاری جمعی املاک نیز شناخته می‌شود.

مزایا

• می‌تواند در پروژه‌های واحد یا مجموعه‌ای از پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کند
• تنوع جغرافیایی در سرمایه گذاری در املاک

معایب

• نقدشوندگی پایینی دارند
• هزینه‌های مدیریت بالا هستند

چرا باید سرمایه گذاری در املاک را جدی بگیریم؟

املاک و مستغلات یک طبقه دارایی متمایز است که بسیاری از کارشناسان بر این باورند که باید بخشی از یک سبد دارایی متنوع، سرمایه گذاری در املاک باشد. به این دلیل که املاک و مستغلات معمولاً با سهام، اوراق قرضه یا کالاها ارتباط نزدیکی ندارند. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌تواند علاوه بر پتانسیل سود سرمایه، درآمد حاصل از اجاره یا پرداخت وام مسکن را نیز ایجاد کند.

سرمایه گذاری در املاک به‌ صورت مستقیم و غیرمستقیم

سرمایه گذاری مستقیم املاک شامل مالکیت و مدیریت واقعی املاک است. املاک غیرمستقیم شامل سرمایه‌گذاری غیرمستقیم، مانند REIT یا تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات هستند.

آیا تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات خطرناک است؟

در مقایسه با سایر اشکال سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاری جمعی می‌تواند تا حدودی ریسک بیشتری داشته باشد. این اغلب به این دلیل است که تأمین مالی جمعی برای املاک و مستغلات نسبتاً جدید است. علاوه بر این، برخی از پروژه‌های موجود ممکن است در سایت‌های تأمین مالی جمعی ظاهر شوند، زیرا آن‌ها قادر به تأمین مالی از روش‌های سنتی‌تر نیستند.

در نهایت، بسیاری از پلتفرم‌های تأمین مالی جمعی املاک و مستغلات نیاز دارند که پول سرمایه‌گذاران برای یک دوره چندساله قفل شود و تا حدودی نقد شوند. با این حال، طبق تحقیقات، پلتفرم‌های برتر دارای بازده سالانه بین 2 تا 20 درصد هستند.

کلام پایانی

چه سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات از املاک خود برای ایجاد درآمد اجاره‌ای استفاده کنند و چه برای وقت گذاشتن تا زمانی که فرصت فروش عالی ایجاد شود، می‌توان با پرداخت قسمت نسبتاً کمی از ارزش کل ملک، یک برنامه سرمایه‌گذاری قوی ایجاد کرد. مانند هر سرمایه‌گذاری دیگری، سود و پتانسیل در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد، خواه کل بازار بالا باشد یا پایین. همان‌طور که اشاره شد بهتر است سرمایه گذاری در املاک در سبد سرمایه‌گذاریتان باشد، چرا که یکی از راه‌های افزایش ثروت سرمایه گذاری در املاک است.

سرمایه گذاری در املاک یا چیزهای دیگر، نیازمند دانش و آگاهی بالا نسبت به مسائل مالی و افزایش هوش مالی می‌باشد. تا بدین‌وسیله بتوان نسبت به شرایط اقتصادی جامعه و اتفاقات روز بهترین تصمیم‌ها را اتخاذ کرد. می‌خواهم به شما دوره توسعه مالی را معرفی کنم که تمام نیازهای اولیه شما را برای افزایش دانش و آگاهی مالی پوشش می‌دهد. در کنار آن به رشد و پیشرفت شخصی و توسعه فردی شما کمک می‌کند تا هرچه بهتر بتوانید خود را پیدا کنید، شخصیت خود را رشد دهید، اهداف خود را پیدا کنید و اقدامات لازم را برای رسیدن به اهداف خود انجام دهید.

در این دوره شما با کمک کوچ حرفه‌ای و کتاب کار تمام دوره را به‌ صورت کاربردی و شخصی‌سازی‌شده در اختیار می‌گیرید تا نتیجه آن را هرچه بیشتر در زندگی شخصی و کاری خود ببینید، همان‌طور که بیش از صد هزار نفر تاکنون این کار را انجام داده و از نتیجه آن کاملاً راضی بوده‌اند. همین حالا فرم زیر را کامل کنید و شما هم به آن‌ها بپیوندید.

برای دریافت مطالب جدید در پیج اینستاگرام و کانال تلگرام جاوید مقدم عضو شوید.

حتما نظراتتان را زیر این مطلب بنویسید.